2009.03.24 11:53 am |
買房子最好看得見、摸得著，能夠就地喊價，這正是中古屋的好處，實在又便宜。
華航空服員鍾曉雯，才三十二歲就有五次以上的購屋經驗，她說：「我覺得中古屋比預售屋好。」因為中古屋的賣方是較缺乏買賣房屋經驗的一般人，每個人要賣房子的理由不相同，會有較大的議價空間；預售屋面對的是精打細算的建商，比較難佔到便宜。這樣的認識，是來自大她七歲的另一半，因為未結婚前，另一半曾經在台北縣蘆洲買過預售屋，那時候沒什麼經驗，也沒錢，看到只要付十幾萬，就可以有一間房子，便匆忙下了定金；後來才發現，附近有高壓電，建商也遲遲未開工。越想越不對勁，沒多久就把房子退掉。
預售屋出狀況的例子不勝枚舉，最近有客戶請住商台北師大加盟店店東游聖獻找建商談判，因為客戶兩年前買預售屋，樣品屋美輪美奐，但交屋時卻發現光線不足。另外，前一、兩年原物料狂漲，有一些建商因為成本太高，房子蓋不下去而落跑。預售屋看不到、摸不著，變數比較多。
有了這次預售屋的經驗，結婚後，頂客族的鍾曉雯夫妻再也不看預售屋，鎖定中古屋，做為累積房地資產的主要標的。經常在空中飛的她只要休假，都會到處看房子，迄今看過數百間房子。
她曾經在二○○三年底買下台北市中山區一間十二坪小套房，二百八十萬元，含裝潢、家電，當時被朋友笑買太貴。但是，去年以三百八十萬元賣掉，五年賺了一百萬元。
越好的區段，價差越大
游聖獻指出，同一區段的預售屋和中古屋有不小的價差，每坪通常會相差十萬元以上。而且，區段越好，價差越大。像大安區的預售屋每坪上百萬，大安森林公園旁的勤美樸真每坪成交達一百四十萬元左右，但附近屋齡十五年左右的電梯華廈，每坪最高只賣到五十萬元。
台北市萬華區預售屋每坪二十五、六萬元，十五到二十年的中古電梯華廈只有十五、六萬元。台北縣新店市的預售屋每坪四十萬元，屋齡十五年左右的華廈每坪二十萬元出頭，幾乎便宜一半。在台中市，中信房屋中彰投區域經理楊乾意說，台中七期的預售屋目前每坪約三十五萬元，七期周圍十年的電梯華廈每坪約十七、八萬元，也是便宜一半。
中古屋雖然要準備較多的頭期款，付款壓力較大，且貸款的成數會隨屋齡越高而遞減，但坪數實在、看得到產權資料、交易安全（採銀行履約保證）。
「二手預售屋」值得留意
另外，最近一、兩年的中古屋市場，最值得留意的是「二手預售屋」（新成屋）。信義房屋光復店經理黃振興說，去年金融海嘯，今年全球景氣不好，前兩、三年購買預售屋的人，或因自己本身財務出狀況，或是看壞房市，無法或不願意負擔交屋後的房貸，在房屋交屋前紛紛求售，因此，會有不少便宜、優質、已完工的「二手預售屋」可選擇。目前根據統計，全台灣有十多萬戶拋售出來，值得留意。
擅長理財的家庭主婦廖彩秀，就是一個懂得利用房市低檔買新成屋的人。七、八年前，她一直尋找自住的房子，打算換屋，二○○三年房市低迷，有一天她路過基隆路，看到達欣建設推案的招牌，曾經在建設公司上班的她，知道達欣的工程品質還不錯，走過去一看，才知道是一棟已經蓋好的房子。
廖彩秀一看地點離台北信義計畫區不遠，步行到一○一大樓，約二十五分鐘，但房價只有信義計畫區的三分之一，離六張犁捷運站只有五分鐘，旁邊還有一塊待開發的空地，住戶只有十四戶，每戶五十多坪，相當單純。
後來跟代銷公司談，才知道這棟華廈從預售期開始賣，碰到房地產不景氣，賣到房子蓋好，還有餘屋，預售時每坪售價三十六、三十七萬元，結果她談到接近三十萬元成交。廖彩秀說：「房地產跟股市很像，買點很重要。」像她買的那間房子，現在看來，預售屋推案時，房價在中跌段，還沒跌完，她買進時剛好是最低點，而現在房價上來，每坪已經有四十萬元。
中古屋的屋齡範圍很大，「買屋聖經」該把握哪些原則？中信房屋行銷企畫部副理江龍名說，買中古屋最好把握「二十、二十和三十」的原則：
第一、盡可能買屋齡二十年以內的中古屋，因為買房子通常要住十年以上。屋齡二十年的房子，十年後就是三十年老屋，不容易脫手。
第二、中古屋和同區域的預售屋價差最好達到二○％以上，這樣買中古屋才有「省到」的感覺。如果能夠省一半，那更好，可以節省十年的奮鬥。
第三、中古屋的公設比一定要在三○％以下，這樣室內的坪數才實在。(原刊於2009-03-09/商業周刊)
【2009/03/24 聯合理財網】 
2009/04/30 17:48
（中央社記者何旭如台北30日電）台灣綜合研究院今天舉辦「房市景氣朝向L型或W型走勢」座談會，與會者認為房市仍然低迷，反彈恐需2至3年時間，進場購屋更應慎選產品、區位及品質。
戴德梁行不動產台灣董事總經理顏炳立表示，2009年房產追價動能不足，房價走修正波，「牛市」看到了，但「熊市」還未走。
他表示，房市低迷不代表房價低檔，供給大於需求的地區，尤其是三峽、林口、淡水「不要碰」，房市供給量大的地區，房價不會漲，但好地段房價可望止跌反彈，不動產市場需要經過沈澱，價才會見底。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，2008年底受到購屋能力普遍下降、房市超額供給後遺症、金融海嘯等影響，國內房地產市場急劇下降，目前房市仍存在整體供需失衡等問題。
他表示，去年全台住宅存量為776萬7913戶，家庭戶數為765萬5772戶，住宅存量超過家庭戶數達11萬2414戶。
莊孟翰表示，整體房市供需失衡由來已久，今年影響台灣房地產市場的主要因素，還包括房價攀升至歷史新高點、房貸比例縮減、法拍數量逐漸增加、交屋高峰期到來等。
他表示，今年房市景氣依舊處於相對低迷狀態，以房地產U型谷底的特性，景氣低迷應會持續2至3年以上，但兩岸關係改善，加上遺贈稅率大幅降至10%，可持續觀察是否出現資金行情、或活絡商用不動產、豪宅市場等。980430
更新日期:2009/05/01 03:09馬婉珍／台北報導
更新日期:2009/04/21 15:05
2009/04/16 20:36
（中央社記者林惠君台北16日電）根據房仲業者發布的第一季購屋趨勢調查，全台有高達60%受訪民眾想進場購屋，較上一季增加，顯示在房價修正及低利環境下，民眾等待入市意味濃厚。
永慶房仲集團今天發布第一季購屋趨勢大調查，調查顯示，全台有高達60%民眾想進場購屋，較上一季的54%增加，且已連四季增加，與去年總統選後的60%不相上下。
永慶房仲集團表示，儘管景氣略有回溫跡象，但仍有57%民眾認為未來三個月房價會小幅下跌，顯示在整體經濟景氣尚未完全復甦下，民眾仍預期未來房價會小幅修正盤整。
業者建議，屋主開價仍不宜過高，房市要持續擴量築底，底部成形後才有復甦可能；若屋主開價過高，將拉長房市底部盤整時間，延緩未來房市復甦。
另外，值得注意的是民眾對未來三個月房價看法，有57%的民眾認為「小幅看跌」，較上一季調查的56%小增 1個百分點；對未來一年房價看法，「小幅看跌」的比重為43%。「大幅看跌」未來三個月房價比重為20%，較上一季的26%減少 6個百分點，顯示買賣雙方對於價格認知有逐漸接近的趨勢。
淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，通常景氣循環是整體經濟前景要先看好，股市提前反應，房市才有向上攻堅力道。目前台灣失業率仍居高不下，股市只有短期急單效應支撐，長期景氣仍未完全明朗，房價短期缺乏向上攻堅的動能。
莊孟翰建議，目前中古屋及預售屋的賣方在心態上最好還是保守為主，不宜過度開價，以免乏人問津。
永慶房仲網針對23萬名會員以E-mail方式進行購屋趨勢大調查，回收有效問卷1683份，在95%信心水準下，抽樣誤差為正負2.38%。980416
2009/04/14 03:04朱漢崙／台北報導
房市景氣已落底，大型行庫開始鬆綁房貸承作成數，其中房貸業務排名第二大的合作金庫，新推出總額度200億元的優惠房貸專案中，針對優質客戶，將最高承作成數由去年的8成放大到8成5，據了解，其他行庫近來亦同步檢討政策放寬對優質客戶的放款成數，藉好案源擴大放款量。
合庫主管指出，近半年來房市價格有明顯落差，以北市為例，房價大約跌2成，目前不論在放款成數或估價上，都有放寬空間；總行上月已下達新指令，分行未來估價可按時價計算放款成數，此外，大台北地區信用與財力兼優的客戶，最高放款成數不以8成為限，可拉高到8成5。
3年前，合庫因房貸量不得超過存款上限30％限制，內部一度收緊房貸放款，全球金融海嘯後，一方面存款近半年來激增近千億，另一方面企業放款風險大增，兩大因素使合庫高層決定重新布局房貸業務。
此次撥出200億元前所未見的房貸優惠專案，爭取個金優質客戶，是合庫近幾年來最優惠的專案；合庫主管指出，專案推出的另一原因，是因應先前優惠房貸專案用罄的空窗期，先前額度中，合庫只分配200億元，因此這次再撥出200億元銜接。
行庫轉進房貸市場去化游資，除了放寬放款成數上限，近來也絡驛不絕推出優惠房貸專案。不過，行庫主管表示，由於央行先前7次降息，已使現在市場利率水準過低，特別是優惠房貸專案的階段式利率，前半年提出的1.5％優惠利率可說是「破盤價」，客戶一旦在短期間「轉貸」，銀行等於作賠本生意，因此多家行庫推出優惠專案同時，都會規定客戶，須綁約「提前清償違約條款」3年，包括合庫、土銀等房貸大行，都有此限制。
住展 (2009-04-10)
2009/04/12 02:18馬婉珍／台北報導
購屋圓夢是件美事，但多數人只顧慮到房價多少，其實購屋除了房價、自備款，還要注意額外成本。以中古屋來說，包括仲介服務費、代書費等，約占總價的3％，當然還有裝修、管線翻新等費用，百萬元跑不掉。而買預售屋必須預繳管理費、水電費等，賣房子則有土增稅等支出。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，買房子是大宗支出，一定要精打細算。購買中古屋的屋主，除了設定房屋總價的預算門檻之外，最好能再準備至少占總價2％的現金，因為包括交屋、產權過戶等代書費用，都將運用到這筆支出，以總價1千萬元的房子來看，應備足約20萬元支應，當然如果房子需要裝潢，則預算應再多出一成才夠用。
此外，現今民眾買賣房屋時，多半會透過房仲代理，以買方而言，成交後必須支付1％至2％的仲介服務費，依各房仲的規定不同，通常是買方1％、賣方4％或買方2％、賣方4％的模式收取，買賣雙方的收取比例，相加不超過6％。
而想買新成屋的首購族，若預算不夠，就該謹慎斟酌，群義房屋執行協理林昌輝指出，因新成屋的房價較高，以三房格局的中古屋房價來看，大約只能買到二房格局的新成屋，不過，相較之下，買新成屋不必預留1- 2百萬元的翻修費用。
張欣民說，不論是買預售屋或中古屋，房屋銷售人員都不會告訴你，買屋應負擔哪些額外成本，比例約占總價的1％至2％，看似負擔不重，但若以房價600萬元來估算，這筆額外負擔也要準備12萬元以上，才足夠支應，張欣民認為，若當初只把所有心力放在籌備房屋總價上面，這時恐怕就有點捉襟見肘了。
另外，買預售屋後，購屋人必須負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等。永慶房屋代銷協理王財旺指出，這些額外費用，在交屋前就應繳清，包括外接水電等管線費，大約要花上10至20萬元。
至於瓦斯管線費，則依據接通瓦斯管線的總費用，再由各戶數分攤，假設總費用是200萬元，由20戶分攤，則每戶應負擔10萬元，除非是地段偏遠的預售屋，拉管線的距離很長，須耗費成本，通常不論是套房或豪宅，住戶分攤的費用都差不多。
近年來新建的大樓社區，都很注重社區管理品質，所以建商在交屋的同時，會向購屋人預收管理費，預收期間自3個月至1年不等，目前多數是預收半年期，依各戶的坪數大小，而收取不同費用。
一般而言，應預繳的管理費通常每坪50元至150元不等，豪宅則是每坪約250元至300元。假設30坪的預售屋，每坪管理費100元，建商在合約中約定，預收半年期管理費，則該住戶須支付1.8萬元。
而安裝天然瓦斯的社區，瓦斯管線費也採取「使用者付費」原則，瓦斯公司會對民眾收取下列名目的費用：表內管、表外管工料費、道路修補費等，大約3、4萬元左右。
最後，住戶還要支付搬家及裝潢費用，以30坪住宅而言，換屋族搬家時，大約要花上1萬元，至於裝潢費用，張欣民則建議，費用抓在房屋總價的1成，較為妥當。
而賣房子則需要負擔土地增值稅、貸款塗銷費等，張欣民說，目前土增稅可享自用住宅優惠稅率10％，貸款塗銷費是一筆1,500元，並要按交易時間點，與買方分攤房屋稅、地價稅等，若透過仲介成交，則要負擔3％至4％的仲介服務費。
2009/04/12 02:18馬婉珍／台北報導
購屋圓夢是件美事，但多數人只顧慮到房價多少，其實購屋除了房價、自備款，還要注意額外成本。以中古屋來說，包括仲介服務費、代書費等，約占總價的3％，當然還有裝修、管線翻新等費用，百萬元跑不掉。而買預售屋必須預繳管理費、水電費等，賣房子則有土增稅等支出。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，買房子是大宗支出，一定要精打細算。購買中古屋的屋主，除了設定房屋總價的預算門檻之外，最好能再準備至少占總價2％的現金，因為包括交屋、產權過戶等代書費用，都將運用到這筆支出，以總價1千萬元的房子來看，應備足約20萬元支應，當然如果房子需要裝潢，則預算應再多出一成才夠用。
此外，現今民眾買賣房屋時，多半會透過房仲代理，以買方而言，成交後必須支付1％至2％的仲介服務費，依各房仲的規定不同，通常是買方1％、賣方4％或買方2％、賣方4％的模式收取，買賣雙方的收取比例，相加不超過6％。
而想買新成屋的首購族，若預算不夠，就該謹慎斟酌，群義房屋執行協理林昌輝指出，因新成屋的房價較高，以三房格局的中古屋房價來看，大約只能買到二房格局的新成屋，不過，相較之下，買新成屋不必預留1- 2百萬元的翻修費用。
張欣民說，不論是買預售屋或中古屋，房屋銷售人員都不會告訴你，買屋應負擔哪些額外成本，比例約占總價的1％至2％，看似負擔不重，但若以房價600萬元來估算，這筆額外負擔也要準備12萬元以上，才足夠支應，張欣民認為，若當初只把所有心力放在籌備房屋總價上面，這時恐怕就有點捉襟見肘了。
另外，買預售屋後，購屋人必須負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等。永慶房屋代銷協理王財旺指出，這些額外費用，在交屋前就應繳清，包括外接水電等管線費，大約要花上10至20萬元。
至於瓦斯管線費，則依據接通瓦斯管線的總費用，再由各戶數分攤，假設總費用是200萬元，由20戶分攤，則每戶應負擔10萬元，除非是地段偏遠的預售屋，拉管線的距離很長，須耗費成本，通常不論是套房或豪宅，住戶分攤的費用都差不多。
近年來新建的大樓社區，都很注重社區管理品質，所以建商在交屋的同時，會向購屋人預收管理費，預收期間自3個月至1年不等，目前多數是預收半年期，依各戶的坪數大小，而收取不同費用。
一般而言，應預繳的管理費通常每坪50元至150元不等，豪宅則是每坪約250元至300元。假設30坪的預售屋，每坪管理費100元，建商在合約中約定，預收半年期管理費，則該住戶須支付1.8萬元。
而安裝天然瓦斯的社區，瓦斯管線費也採取「使用者付費」原則，瓦斯公司會對民眾收取下列名目的費用：表內管、表外管工料費、道路修補費等，大約3、4萬元左右。
最後，住戶還要支付搬家及裝潢費用，以30坪住宅而言，換屋族搬家時，大約要花上1萬元，至於裝潢費用，張欣民則建議，費用抓在房屋總價的1成，較為妥當。
而賣房子則需要負擔土地增值稅、貸款塗銷費等，張欣民說，目前土增稅可享自用住宅優惠稅率10％，貸款塗銷費是一筆1,500元，並要按交易時間點，與買方分攤房屋稅、地價稅等，若透過仲介成交，則要負擔3％至4％的仲介服務費。
