中古好宅》買屋聖經:中古勝預售

買房子最好看得見、摸得著,能夠就地喊價,這正是中古屋的好處,實在又便宜。

華航空服員鍾曉雯,才三十二歲就有五次以上的購屋經驗,她說:「我覺得中古屋比預售屋好。」因為中古屋的賣方是較缺乏買賣房屋經驗的一般人,每個人要賣房子的理由不相同,會有較大的議價空間;預售屋面對的是精打細算的建商,比較難佔到便宜。這樣的認識,是來自大她七歲的另一半,因為未結婚前,另一半曾經在台北縣蘆洲買過預售屋,那時候沒什麼經驗,也沒錢,看到只要付十幾萬,就可以有一間房子,便匆忙下了定金;後來才發現,附近有高壓電,建商也遲遲未開工。越想越不對勁,沒多久就把房子退掉。

預售屋出狀況的例子不勝枚舉,最近有客戶請住商台北師大加盟店店東游聖獻找建商談判,因為客戶兩年前買預售屋,樣品屋美輪美奐,但交屋時卻發現光線不足。另外,前一、兩年原物料狂漲,有一些建商因為成本太高,房子蓋不下去而落跑。預售屋看不到、摸不著,變數比較多。

有了這次預售屋的經驗,結婚後,頂客族的鍾曉雯夫妻再也不看預售屋,鎖定中古屋,做為累積房地資產的主要標的。經常在空中飛的她只要休假,都會到處看房子,迄今看過數百間房子。

她曾經在二○○三年底買下台北市中山區一間十二坪小套房,二百八十萬元,含裝潢、家電,當時被朋友笑買太貴。但是,去年以三百八十萬元賣掉,五年賺了一百萬元。

越好的區段,價差越大

游聖獻指出,同一區段的預售屋和中古屋有不小的價差,每坪通常會相差十萬元以上。而且,區段越好,價差越大。像大安區的預售屋每坪上百萬,大安森林公園旁的勤美樸真每坪成交達一百四十萬元左右,但附近屋齡十五年左右的電梯華廈,每坪最高只賣到五十萬元。

台北市萬華區預售屋每坪二十五、六萬元,十五到二十年的中古電梯華廈只有十五、六萬元。台北縣新店市的預售屋每坪四十萬元,屋齡十五年左右的華廈每坪二十萬元出頭,幾乎便宜一半。在台中市,中信房屋中彰投區域經理楊乾意說,台中七期的預售屋目前每坪約三十五萬元,七期周圍十年的電梯華廈每坪約十七、八萬元,也是便宜一半。

中古屋雖然要準備較多的頭期款,付款壓力較大,且貸款的成數會隨屋齡越高而遞減,但坪數實在、看得到產權資料、交易安全(採銀行履約保證)。

「二手預售屋」值得留意

另外,最近一、兩年的中古屋市場,最值得留意的是「二手預售屋」(新成屋)。信義房屋光復店經理黃振興說,去年金融海嘯,今年全球景氣不好,前兩、三年購買預售屋的人,或因自己本身財務出狀況,或是看壞房市,無法或不願意負擔交屋後的房貸,在房屋交屋前紛紛求售,因此,會有不少便宜、優質、已完工的「二手預售屋」可選擇。目前根據統計,全台灣有十多萬戶拋售出來,值得留意。

擅長理財的家庭主婦廖彩秀,就是一個懂得利用房市低檔買新成屋的人。七、八年前,她一直尋找自住的房子,打算換屋,二○○三年房市低迷,有一天她路過基隆路,看到達欣建設推案的招牌,曾經在建設公司上班的她,知道達欣的工程品質還不錯,走過去一看,才知道是一棟已經蓋好的房子。

廖彩秀一看地點離台北信義計畫區不遠,步行到一○一大樓,約二十五分鐘,但房價只有信義計畫區的三分之一,離六張犁捷運站只有五分鐘,旁邊還有一塊待開發的空地,住戶只有十四戶,每戶五十多坪,相當單純。

後來跟代銷公司談,才知道這棟華廈從預售期開始賣,碰到房地產不景氣,賣到房子蓋好,還有餘屋,預售時每坪售價三十六、三十七萬元,結果她談到接近三十萬元成交。廖彩秀說:「房地產跟股市很像,買點很重要。」像她買的那間房子,現在看來,預售屋推案時,房價在中跌段,還沒跌完,她買進時剛好是最低點,而現在房價上來,每坪已經有四十萬元。

中古屋的屋齡範圍很大,「買屋聖經」該把握哪些原則?中信房屋行銷企畫部副理江龍名說,買中古屋最好把握「二十、二十和三十」的原則:

第一、盡可能買屋齡二十年以內的中古屋,因為買房子通常要住十年以上。屋齡二十年的房子,十年後就是三十年老屋,不容易脫手。

第二、中古屋和同區域的預售屋價差最好達到二○%以上,這樣買中古屋才有「省到」的感覺。如果能夠省一半,那更好,可以節省十年的奮鬥。

第三、中古屋的公設比一定要在三○%以下,這樣室內的坪數才實在。(原刊於2009-03-09/商業周刊)

【2009/03/24 聯合理財網】@ http://udn.com/

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