房市景氣已落底，大型行庫開始鬆綁房貸承作成數，其中房貸業務排名第二大的合作金庫，新推出總額度200億元的優惠房貸專案中，針對優質客戶，將最高承作成數由去年的8成放大到8成5，據了解，其他行庫近來亦同步檢討政策放寬對優質客戶的放款成數，藉好案源擴大放款量。

合庫主管指出，近半年來房市價格有明顯落差，以北市為例，房價大約跌2成，目前不論在放款成數或估價上，都有放寬空間；總行上月已下達新指令，分行未來估價可按時價計算放款成數，此外，大台北地區信用與財力兼優的客戶，最高放款成數不以8成為限，可拉高到8成5。

3年前，合庫因房貸量不得超過存款上限30％限制，內部一度收緊房貸放款，全球金融海嘯後，一方面存款近半年來激增近千億，另一方面企業放款風險大增，兩大因素使合庫高層決定重新布局房貸業務。

此次撥出200億元前所未見的房貸優惠專案，爭取個金優質客戶，是合庫近幾年來最優惠的專案；合庫主管指出，專案推出的另一原因，是因應先前優惠房貸專案用罄的空窗期，先前額度中，合庫只分配200億元，因此這次再撥出200億元銜接。

行庫轉進房貸市場去化游資，除了放寬放款成數上限，近來也絡驛不絕推出優惠房貸專案。不過，行庫主管表示，由於央行先前7次降息，已使現在市場利率水準過低，特別是優惠房貸專案的階段式利率，前半年提出的1.5％優惠利率可說是「破盤價」，客戶一旦在短期間「轉貸」，銀行等於作賠本生意，因此多家行庫推出優惠專案同時，都會規定客戶，須綁約「提前清償違約條款」3年，包括合庫、土銀等房貸大行，都有此限制。

購屋圓夢是件美事，但多數人只顧慮到房價多少，其實購屋除了房價、自備款，還要注意額外成本。以中古屋來說，包括仲介服務費、代書費等，約占總價的3％，當然還有裝修、管線翻新等費用，百萬元跑不掉。而買預售屋必須預繳管理費、水電費等，賣房子則有土增稅等支出。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，買房子是大宗支出，一定要精打細算。購買中古屋的屋主，除了設定房屋總價的預算門檻之外，最好能再準備至少占總價2％的現金，因為包括交屋、產權過戶等代書費用，都將運用到這筆支出，以總價1千萬元的房子來看，應備足約20萬元支應，當然如果房子需要裝潢，則預算應再多出一成才夠用。

此外，現今民眾買賣房屋時，多半會透過房仲代理，以買方而言，成交後必須支付1％至2％的仲介服務費，依各房仲的規定不同，通常是買方1％、賣方4％或買方2％、賣方4％的模式收取，買賣雙方的收取比例，相加不超過6％。

而想買新成屋的首購族，若預算不夠，就該謹慎斟酌，群義房屋執行協理林昌輝指出，因新成屋的房價較高，以三房格局的中古屋房價來看，大約只能買到二房格局的新成屋，不過，相較之下，買新成屋不必預留1- 2百萬元的翻修費用。

張欣民說，不論是買預售屋或中古屋，房屋銷售人員都不會告訴你，買屋應負擔哪些額外成本，比例約占總價的1％至2％，看似負擔不重，但若以房價600萬元來估算，這筆額外負擔也要準備12萬元以上，才足夠支應，張欣民認為，若當初只把所有心力放在籌備房屋總價上面，這時恐怕就有點捉襟見肘了。

另外，買預售屋後，購屋人必須負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等。永慶房屋代銷協理王財旺指出，這些額外費用，在交屋前就應繳清，包括外接水電等管線費，大約要花上10至20萬元。

至於瓦斯管線費，則依據接通瓦斯管線的總費用，再由各戶數分攤，假設總費用是200萬元，由20戶分攤，則每戶應負擔10萬元，除非是地段偏遠的預售屋，拉管線的距離很長，須耗費成本，通常不論是套房或豪宅，住戶分攤的費用都差不多。

近年來新建的大樓社區，都很注重社區管理品質，所以建商在交屋的同時，會向購屋人預收管理費，預收期間自3個月至1年不等，目前多數是預收半年期，依各戶的坪數大小，而收取不同費用。

一般而言，應預繳的管理費通常每坪50元至150元不等，豪宅則是每坪約250元至300元。假設30坪的預售屋，每坪管理費100元，建商在合約中約定，預收半年期管理費，則該住戶須支付1.8萬元。

而安裝天然瓦斯的社區，瓦斯管線費也採取「使用者付費」原則，瓦斯公司會對民眾收取下列名目的費用：表內管、表外管工料費、道路修補費等，大約3、4萬元左右。

最後，住戶還要支付搬家及裝潢費用，以30坪住宅而言，換屋族搬家時，大約要花上1萬元，至於裝潢費用，張欣民則建議，費用抓在房屋總價的1成，較為妥當。

而賣房子則需要負擔土地增值稅、貸款塗銷費等，張欣民說，目前土增稅可享自用住宅優惠稅率10％，貸款塗銷費是一筆1,500元，並要按交易時間點，與買方分攤房屋稅、地價稅等，若透過仲介成交，則要負擔3％至4％的仲介服務費。

買屋賣屋 額外成本算仔細

更新日期:2009/04/12 02:18 馬婉珍／台北報導

購屋圓夢是件美事，但多數人只顧慮到房價多少，其實購屋除了房價、自備款，還要注意額外成本。以中古屋來說，包括仲介服務費、代書費等，約占總價的3％，當然還有裝修、管線翻新等費用，百萬元跑不掉。而買預售屋必須預繳管理費、水電費等，賣房子則有土增稅等支出。

 

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，買房子是大宗支出，一定要精打細算。購買中古屋的屋主，除了設定房屋總價的預算門檻之外，最好能再準備至少占總價2％的現金，因為包括交屋、產權過戶等代書費用，都將運用到這筆支出，以總價1千萬元的房子來看，應備足約20萬元支應，當然如果房子需要裝潢，則預算應再多出一成才夠用。

 

此外，現今民眾買賣房屋時，多半會透過房仲代理，以買方而言，成交後必須支付1％至2％的仲介服務費，依各房仲的規定不同，通常是買方1％、賣方4％或買方2％、賣方4％的模式收取，買賣雙方的收取比例，相加不超過6％。

 

而想買新成屋的首購族，若預算不夠，就該謹慎斟酌，群義房屋執行協理林昌輝指出，因新成屋的房價較高，以三房格局的中古屋房價來看，大約只能買到二房格局的新成屋，不過，相較之下，買新成屋不必預留1- 2百萬元的翻修費用。

 

張欣民說，不論是買預售屋或中古屋，房屋銷售人員都不會告訴你，買屋應負擔哪些額外成本，比例約占總價的1％至2％，看似負擔不重，但若以房價600萬元來估算，這筆額外負擔也要準備12萬元以上，才足夠支應，張欣民認為，若當初只把所有心力放在籌備房屋總價上面，這時恐怕就有點捉襟見肘了。

 

另外，買預售屋後，購屋人必須負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等。永慶房屋代銷協理王財旺指出，這些額外費用，在交屋前就應繳清，包括外接水電等管線費，大約要花上10至20萬元。

 

至於瓦斯管線費，則依據接通瓦斯管線的總費用，再由各戶數分攤，假設總費用是200萬元，由20戶分攤，則每戶應負擔10萬元，除非是地段偏遠的預售屋，拉管線的距離很長，須耗費成本，通常不論是套房或豪宅，住戶分攤的費用都差不多。

 

近年來新建的大樓社區，都很注重社區管理品質，所以建商在交屋的同時，會向購屋人預收管理費，預收期間自3個月至1年不等，目前多數是預收半年期，依各戶的坪數大小，而收取不同費用。

 

一般而言，應預繳的管理費通常每坪50元至150元不等，豪宅則是每坪約250元至300元。假設30坪的預售屋，每坪管理費100元，建商在合約中約定，預收半年期管理費，則該住戶須支付1.8萬元。

 

而安裝天然瓦斯的社區，瓦斯管線費也採取「使用者付費」原則，瓦斯公司會對民眾收取下列名目的費用：表內管、表外管工料費、道路修補費等，大約3、4萬元左右。

 

最後，住戶還要支付搬家及裝潢費用，以30坪住宅而言，換屋族搬家時，大約要花上1萬元，至於裝潢費用，張欣民則建議，費用抓在房屋總價的1成，較為妥當。

 

而賣房子則需要負擔土地增值稅、貸款塗銷費等，張欣民說，目前土增稅可享自用住宅優惠稅率10％，貸款塗銷費是一筆1,500元，並要按交易時間點，與買方分攤房屋稅、地價稅等，若透過仲介成交，則要負擔3％至4％的仲介服務費。